การทำจำนองและขายฝากเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่ได้รับความนิยมในการจัดการทรัพย์สินและการระดมทุน แต่ทั้งสองประเภทนิติกรรมนี้มักมีปัญหาและข้อพิพาทที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง ทั้งจากความซับซ้อนของกฎหมาย ความเข้าใจผิดของผู้เกี่ยวข้อง หรือการดำเนินการที่ไม่โปร่งใส บทความนี้จะสรุปปัญหาหลักที่พบเจอในการทำจำนองและขายฝาก พร้อมเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต ปัญหาในการทำจำนอง จำนองคือการนำทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันเงินกู้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินแก่เจ้าหนี้ แม้จะดูเป็นกระบวนการที่ปลอดภัย แต่ก็มักมีปัญหาที่พบได้ดังนี้: 1. ความไม่ชัดเจนในเงื่อนไขสัญญา เจ้าหนี้หรือผู้จำนองบางรายอาจไม่เข้าใจเงื่อนไขในสัญญาจำนอง เช่น อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาชำระหนี้ หรือเงื่อนไขในการบังคับจำนอง การกำหนดเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม เช่น ดอกเบี้ยที่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด แนวทางแก้ไข: ศึกษาสัญญาอย่างละเอียดก่อนลงนาม ขอคำปรึกษาจากนักกฎหมายหรือนักการเงินที่มีความเชี่ยวชาญ 2. การบังคับจำนอง เมื่อผู้จำนองไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด เจ้าหนี้อาจยื่นฟ้องเพื่อบังคับขายทรัพย์สิน ซึ่งกระบวนการนี้มักกินเวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูง ในบางกรณี เจ้าหนี้อาจใช้ช่องทางที่ไม่เป็นธรรม เช่น การกดราคาทรัพย์สินในกระบวนการขายทอดตลาด แนวทางแก้ไข: วางแผนการชำระหนี้อย่างรอบคอบและตรวจสอบเงื่อนไขการบังคับจำนองในสัญญา เจรจากับเจ้าหนี้ก่อนเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย 3. การลักลอบทำสัญญาจำนองปลอม มีกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ทราบว่าทรัพย์สินของตนถูกนำไปจดจำนองโดยมิชอบ เช่น ถูกปลอมลายเซ็น แนวทางแก้ไข: ตรวจสอบสถานะทรัพย์สินที่สำนักงานที่ดินเป็นระยะ เก็บเอกสารสำคัญ เช่น โฉนดที่ดิน ไว้ในที่ปลอดภัย ปัญหาในการทำขายฝาก ขายฝากเป็นนิติกรรมที่ซับซ้อนกว่าการขายทั่วไป เนื่องจากผู้ขายมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินคืนในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการไถ่ถอนตามเวลา ทรัพย์สินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยอัตโนมัติ ปัญหาที่พบบ่อย ได้แก่: 1....
Read More
การจำนองและขายฝากเป็นวิธีที่หลายคนเลือกใช้ในการหาเงินทุนอย่างเร่งด่วน ซึ่งการทำจำนองและขายฝากโดยทั่วไปสามารถดำเนินการอย่างโปร่งใสและเป็นธรรมได้ หากแต่ก็มีผู้ไม่ประสงค์ดีที่อาจใช้กลโกงเพื่อหลอกลวงและเอาเปรียบผู้ที่อาจไม่เข้าใจรายละเอียดหรือเงื่อนไขในสัญญา ดังนั้น การรู้เท่าทันกลโกงที่อาจเกิดขึ้นในธุรกรรมจำนองขายฝากจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อป้องกันทรัพย์สินไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบหรือสูญหายอย่างไม่คาดคิด กลโกง ขายฝากจำนอง 1. กลโกงเงื่อนไขในสัญญาที่ไม่เป็นธรรม หนึ่งในวิธีการที่พบมากที่สุดในการโกงจำนองและขายฝากคือการแฝงเงื่อนไขในสัญญาที่ไม่เป็นธรรม เช่น: เงื่อนไขการไถ่ถอนที่ซับซ้อนหรือกำหนดเวลาเร่งรัด: ผู้ปล่อยกู้บางรายอาจกำหนดเงื่อนไขการไถ่ถอนทรัพย์สินที่ยุ่งยาก หรือกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนที่สั้นเกินไป ทำให้ผู้ขายฝากมีโอกาสน้อยในการจัดการเงินเพื่อนำมาไถ่คืน และเมื่อถึงกำหนดแล้วไม่สามารถไถ่คืนได้ทัน ทำให้ทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับขายฝากทันที ดอกเบี้ยหรือค่าธรรมเนียมแฝง: บางครั้งอาจมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สูงเกินจริงหรือแฝงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ไม่ได้แจ้งล่วงหน้าในสัญญา ซึ่งทำให้ยอดเงินที่ต้องจ่ายสูงกว่าที่คาดคิดไว้มาก วิธีป้องกัน: อ่านสัญญาให้ละเอียดและเข้าใจทุกเงื่อนไขก่อนลงนาม ควรสอบถามให้ชัดเจนเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และพิจารณาให้แน่ใจว่ากำหนดเวลาการไถ่ถอนสอดคล้องกับความสามารถทางการเงินของคุณ 2. กลโกงการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ต่ำเกินจริง ในการขายฝากหรือจำนอง ทรัพย์สินของคุณควรได้รับการประเมินราคาตามมูลค่าที่แท้จริง แต่บางครั้งอาจพบกลโกงที่ผู้รับจำนองหรือรับขายฝากตั้งใจให้การประเมินราคาทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อให้คุณได้รับเงินกู้ในจำนวนที่น้อยลง ทำให้ในกรณีที่เกิดการขายทอดตลาด ผู้ปล่อยกู้สามารถขายทรัพย์สินในราคาสูงกว่าที่ประเมินไว้และได้รับผลประโยชน์ส่วนต่างโดยที่คุณไม่ได้รับส่วนแบ่งตามจริง วิธีป้องกัน: ควรขอให้มีการประเมินราคาทรัพย์สินจากผู้ประเมินอิสระที่มีใบอนุญาต หรือขอประเมินราคาในหลายสถานที่เพื่อเปรียบเทียบ นอกจากนี้ยังสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความเพื่อความมั่นใจ 3. การหลอกลวงให้เซ็นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ อีกกลโกงที่พบได้คือการแอบแฝงเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ภายใต้เงื่อนไขอื่น ทำให้ผู้กู้หรือผู้ขายฝากไม่ทันสังเกตว่าตนได้เซ็นเอกสารเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินไปเรียบร้อยแล้ว หากผู้กู้ไม่สามารถจ่ายเงินตามกำหนดหรือไถ่ถอนคืนได้ กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ปล่อยกู้ทันที โดยที่คุณไม่สามารถอ้างสิทธิ์คืนได้ วิธีป้องกัน: ตรวจสอบเอกสารให้ละเอียด หลีกเลี่ยงการเซ็นเอกสารใด ๆ ที่คุณไม่เข้าใจและควรขอคำปรึกษาจากทนายหรือนักกฎหมายก่อนเสมอ 4. การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมแอบแฝง กลโกงนี้คือการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลังจากที่ตกลงเรื่องเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยไปแล้ว เช่น...
Read More
หากจะต้องเลือกการจำนองบ้าน ธนาคารกับบุคคล จะเลือกอะไรมีข้อดีข้อเสียอย่างไร แตกต่างกันอย่างไร เลือกแบบไหนดี บทความนี้มีคำตอบ
Read More
เราช่วยต่อยอดให้ทุกคนสามารถแปลงโฉนดเป็นทุน เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย และตอบโจทย์นักลงทุนรุ่นใหม่ที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Digitize by HuaHin Town
