การทำจำนองและขายฝากเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่ได้รับความนิยมในการจัดการทรัพย์สินและการระดมทุน แต่ทั้งสองประเภทนิติกรรมนี้มักมีปัญหาและข้อพิพาทที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง ทั้งจากความซับซ้อนของกฎหมาย ความเข้าใจผิดของผู้เกี่ยวข้อง หรือการดำเนินการที่ไม่โปร่งใส บทความนี้จะสรุปปัญหาหลักที่พบเจอในการทำจำนองและขายฝาก พร้อมเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต
ปัญหาในการทำจำนอง
จำนองคือการนำทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันเงินกู้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินแก่เจ้าหนี้ แม้จะดูเป็นกระบวนการที่ปลอดภัย แต่ก็มักมีปัญหาที่พบได้ดังนี้:
1. ความไม่ชัดเจนในเงื่อนไขสัญญา
- เจ้าหนี้หรือผู้จำนองบางรายอาจไม่เข้าใจเงื่อนไขในสัญญาจำนอง เช่น อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาชำระหนี้ หรือเงื่อนไขในการบังคับจำนอง
- การกำหนดเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรม เช่น ดอกเบี้ยที่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด
แนวทางแก้ไข:
- ศึกษาสัญญาอย่างละเอียดก่อนลงนาม
- ขอคำปรึกษาจากนักกฎหมายหรือนักการเงินที่มีความเชี่ยวชาญ
2. การบังคับจำนอง
- เมื่อผู้จำนองไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด เจ้าหนี้อาจยื่นฟ้องเพื่อบังคับขายทรัพย์สิน ซึ่งกระบวนการนี้มักกินเวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูง
- ในบางกรณี เจ้าหนี้อาจใช้ช่องทางที่ไม่เป็นธรรม เช่น การกดราคาทรัพย์สินในกระบวนการขายทอดตลาด
แนวทางแก้ไข:
- วางแผนการชำระหนี้อย่างรอบคอบและตรวจสอบเงื่อนไขการบังคับจำนองในสัญญา
- เจรจากับเจ้าหนี้ก่อนเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย
3. การลักลอบทำสัญญาจำนองปลอม
- มีกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่ทราบว่าทรัพย์สินของตนถูกนำไปจดจำนองโดยมิชอบ เช่น ถูกปลอมลายเซ็น
แนวทางแก้ไข:
- ตรวจสอบสถานะทรัพย์สินที่สำนักงานที่ดินเป็นระยะ
- เก็บเอกสารสำคัญ เช่น โฉนดที่ดิน ไว้ในที่ปลอดภัย
ปัญหาในการทำขายฝาก
ขายฝากเป็นนิติกรรมที่ซับซ้อนกว่าการขายทั่วไป เนื่องจากผู้ขายมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์สินคืนในระยะเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการไถ่ถอนตามเวลา ทรัพย์สินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากโดยอัตโนมัติ ปัญหาที่พบบ่อย ได้แก่:
1. เงื่อนไขการขายฝากไม่ชัดเจน
- ผู้ขายฝากบางรายไม่เข้าใจระยะเวลาไถ่ถอนหรืออัตราดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้อง
- สัญญาบางฉบับอาจไม่มีการระบุเงื่อนไขสำคัญ เช่น ค่าไถ่ถอน หรืออัตราค่าปรับเมื่อไถ่ถอนล่าช้า
แนวทางแก้ไข:
- ตรวจสอบสัญญาขายฝากให้รอบคอบ และขอคำปรึกษาจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
- ระบุรายละเอียดเงื่อนไขในสัญญาอย่างชัดเจนเพื่อป้องกันความคลุมเครือ
2. ความเสี่ยงในการไม่ได้ไถ่ถอนตามกำหนด
- ผู้ขายฝากที่ไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินได้ภายในเวลาที่กำหนดจะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยสิ้นเชิง
- บางกรณี ผู้รับซื้อฝากอาจไม่แจ้งเตือนผู้ขายฝากเกี่ยวกับระยะเวลาที่ใกล้ครบกำหนด
แนวทางแก้ไข:
- จัดทำแผนการเงินเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ทันเวลา
- ตรวจสอบระยะเวลาที่เหลืออยู่ในการไถ่ถอนอยู่เสมอ
3. การกดราคาทรัพย์สิน
- ในบางกรณี ผู้รับซื้อฝากอาจประเมินราคาทรัพย์สินต่ำกว่ามูลค่าจริงเพื่อให้ตนได้เปรียบในการครอบครองทรัพย์สิน
แนวทางแก้ไข:
- ตรวจสอบราคาประเมินจากสำนักงานที่ดินและผู้ประเมินทรัพย์สินที่เป็นกลาง
- ต่อรองราคาขายฝากอย่างรอบคอบ
4. การใช้ขายฝากบังหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย
- บางกรณีอาจมีการทำสัญญาขายฝากเพื่อบังหน้าการให้กู้ยืมเงิน โดยใช้อัตราดอกเบี้ยสูงเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด
แนวทางแก้ไข:
- หลีกเลี่ยงการทำธุรกรรมกับบุคคลที่ไม่น่าเชื่อถือ
- หากสงสัยว่าถูกเอารัดเอาเปรียบ สามารถร้องเรียนต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานที่ดิน หรือศาล
ปัญหาทั่วไปของทั้งจำนองและขายฝาก
- ความรู้ไม่เพียงพอ: ผู้เกี่ยวข้องบางรายไม่มีความเข้าใจในกระบวนการหรือข้อกฎหมาย
- การหลอกลวง: พบกรณีการหลอกลวงเกี่ยวกับการทำสัญญา เช่น การใช้ช่องโหว่ทางกฎหมายเอาเปรียบคู่สัญญา
- ภาษีและค่าธรรมเนียม: ผู้เกี่ยวข้องบางรายไม่ทราบถึงภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง ทำให้เกิดปัญหาการคำนวณต้นทุน
ข้อเสนอแนะเพื่อป้องกันปัญหา
- ศึกษาและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ:
การขอคำปรึกษาจากนักกฎหมายหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญาจะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก - ตรวจสอบประวัติคู่สัญญา:
เลือกคู่สัญญาที่น่าเชื่อถือและมีประวัติการทำธุรกรรมที่ดี - ตรวจสอบเอกสารและข้อมูล:
ควรตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียด เช่น โฉนดที่ดิน และสถานะภาระผูกพันของทรัพย์สิน - รักษาสิทธิของตนเอง:
หากพบข้อพิพาท ควรแจ้งเจ้าหน้าที่หรือดำเนินการทางกฎหมายทันที
บทสรุป
แม้การจำนองและขายฝากจะเป็นวิธีการจัดการทรัพย์สินที่มีประโยชน์ แต่กระบวนการดังกล่าวยังคงมีความเสี่ยงและปัญหาในทางปฏิบัติ การเตรียมตัวและศึกษารายละเอียดล่วงหน้า รวมถึงการดำเนินการอย่างรอบคอบภายใต้กรอบกฎหมาย จะช่วยให้กระบวนการเหล่านี้ดำเนินไปได้อย่างราบรื่น และลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
สารบัญ
บทความที่เกี่ยวข้อง
จำนอง – ขายฝาก ผ่าน Loan DD
Best Deal Guarantee
วงเงินสูง อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ
จัดให้ครบ ที่นี่ที่เดียว ที่
Loan DD 
การันตีจากลูกค้าที่ใช้บริการ
รับจำนอง-ขายฝาก ที่ดิน บ้าน คอนโดดอกเบี้ยถูก เริ่มต้น เพียง!! 0.75% /เดือน ถูกกฎหมาย ปลอดภัย
ปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้บัตร เป็นธรรม สร้าง-ขยายธุรกิจ หมุนธุรกิจ เงินทุนดอกต่ำ
ไม่เช็คแบล็คลิสต์
ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติไว
สนใจดูรายละเอียดได้ที่ www.loandd.co.th
บริการให้คำปรึกษา ฟรี
LINE ID: @loan_dd
โทร : 081 638 6966
